Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka

Lietuva, kur tūkstančiui gyventojų vidutiniškai tenka 2 nauji butai, dar gerokai atsilieka nuo kitų ES šalių, kur statybos mastai yra du tris kartus spartesni. Lietuvą lenkia ir kaimynės – Estija (2,3), tačiau mes šiek tiek lenkiame Latviją (1,6). Mūsų šalis prie ES lygio turėtų priartėti per artimiausią dešimtmetį, tačiau tik tuo atveju, jeigu kasmet bus pastatyta apie 12–15 tūkst. butų per metus.

Kitos Baltijos valstybės Lietuvą lenkia ir pagal vidutiniškai vienam gyventojui tenkantį naudingą plotą (8 pav.). Erdviausiai gyvena estai, iš kurių vienam gyventojui tenka 28,2 kv. m., o lietuviai ir latviai gyvena susispaudę – atitinkamai jiems tenka 23,8 kv. m ir 24,8 kv. m Pagal šį rodiklį Estija yra labiausiai priartėjusi prie ES šalių vidurkio, siekiančio 40 kv. m vienam gyventojui. Patogiausiai ir erdviausiai gyvena danai, iš kurių kiekvienas turi užėmęs 52 kv. m. Tik šiek tiek mažiau ploto tenka Liuksemburgo, Švedijos ir Olandijos gyventojams [17].

8 pav. Naudingas gyvanamasis plotas, tenkantis vienam gyventojui [17]

2002–2005 metais Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai buvo būdingas gyvenamosios paskirties NT paklausos augimas. Šis laikotarpis dažnai buvo vadinamas nekilnojamojo turto rinkos „perkaitimo“ laikotarpiu. NT rinkoje buvo stebimas per daug spartus, dažnai nepagrįstas kainų kilimas. Trejus metus iš eilės NT kainos augo 30–50%. NT kainų šuolį lemia tiek objektyvūs veiksniai – makroekonominiai (gerėjančios būsto kreditavimo sąlygos, darbo užmokesčio augimas, ūkio plėtros tempas ir kt.), tiek subjektyvūs – spekuliatyviniai veiksniai.

2005 m. antroji pusė – 2006 m. pradžia – būsto kainos pasiekė aukščiausią lygį. Vidutinis butų kainų augimas didžiuosiuose šalies miestuose siekė apie 50%, o kai kuriuose segmentuose – net 120% per metus.  Šis procesas siejamas su laukto euro įtaka, statybų brangimu ir darbo jėgos trūkumu, Lietuvos gyventojų emigracija ir užsienyje uždirbtų pinigų investavimu Lietuvoje, mažėjančia sklypų pasiūla ir kt.

Lietuvos būsto rinką veikia ir tarptautinė bei vidaus migracija, demografinė šalies padėtis. Ekonominiai emigrantai rinkoje vis aktyvesni. Užsidirbę pinigų užsienyje jie vis dažniau siekia įsigyti turto gimtinėje norėdami pelningai investuoti laisvas lėšas. Dažniausiai perkami naujos statybos butai ir sklypai namams statyti. Statistikos departamento duomenimis, 2001–2005 metais iš Lietuvos emigravo 56 100 (oficiali emigracija) piliečių, iš jų 2005 m. – 15 571.

Nė vienoje euro zonos valstybėje euro įvedimo faktas neturėjo aiškios įtakos nekilnojamojo turto, visų pirma būsto, kainoms. Lietuvoje euro įvedimas lūkesčius įtakojo perdėtai teigiamai. Atidėjus šį procesą, yra prielaidų ir būsimai „euro sindromo“ bangai, nors kitos rinkos aplinkybės (esamas kainų lygis, augančios palūkanų normos, kreditavimo sąlygų griežtinimas) ją apribotų. Euro neįvedimas nuslopino psichozę NT rinkoje – lūkesčiai, kad įvedus eurą NT kainos šoktels į neregėtas aukštumas, išnyko. Perspektyvoje NT rinkos plėtrą iš esmės lems fundamentalūs veiksniai: naujo būsto, kitos paskirties NT pasiūlos pokyčiai; paskolų palūkanų normų dydis; atlyginimų, kitų pajamų augimo tempai; nedarbo lygio pokyčiai ir kt.

Svyravimai būsto rinkoje jau nieko nestebina, tačiau paskutinis kilimo laikotarpis yra išskirtinis. Kainų augimo mastai, trukmė ir tai, kiek šalių palietė ši NT karštligė, neturi istorinių precedentų. Pirmą kartą per pastaruosius trisdešimt metų NT kainos pastebimai atitrūko nuo ekonominio (verslo) ciklo: pavyzdžiui, euro zonos ekonomika auga vangiai, o NT kainos nesustodamos kyla į viršų. Šios situacijos priežasčių analitikai siūlo ieškoti rekordiškai žemų palūkanų normų, finansavimo sąlygų pagerėjimo bei finansinių rinkų liberalizavimo derinyje.

Lietuvos bankininkų teigimu, paskolų rinka toliau sparčiai augs, juolab kad Lietuvoje būsto paskolų sąlygos yra vienos geriausių Europoje. Pasaulio ekonomikos forumo paskelbtame 117 valstybių sąraše Lietuva pagal paskolų prieinamumą užima 5 vietą. Be to, Lietuvos bankai suteikia paskolas net 40 metų, nors kitose šalyse numatyta 25–30 metų riba. Lietuviams, pasiryžusiems pasiskolinti iš bankų, reikia mažiau savų lėšų, o kai kuriems jų suteikiamos šimtaprocentinės paskolos. Tačiau reikia nepamiršti, kad palūkanų normų mažėjimo dugnas jau pasiektas ir prasideda jų kelias aukštyn. Europos centrinio banko padidinta bazinė palūkanų norma ir rinkoje plintančios kalbos apie Lietuvos bankų ketinimą griežtinti paskolų išdavimą gali ateityje lemti būsto paklausos pokyčius.

Anot specialistų, Lietuvos NT kainų „burbulas“ jau subliūško praėjusiais metais, rinkai pamažu stabilizavusis. Tačiau NT pasiūla ir paklausa visiškai nusistovės, kai per metus šalyje bus parduodama apie 5.000–6.000 butų, pernai jų parduota 4.500. Ekspertai skaičiuoja, kad 2004 m. NT sektoriaus pardavimai ir paslaugos išaugo net 77%, 2005 – jau tik 4%, nors pernai per III ketvirčius, palyginti su 2005 m. tuo pačiu laikotarpiu, statybos bendrovių pajamos ūgtelėjo 50%.

NT rinkos augimui geras sąlygas sudaro realus BVP augimas, kuris kelis kartus viršija euro zonos rodiklį, ir darbo užmokesčio didėjimas. Lietuvai, palyginti su euro zona, būdingos itin žemos palūkanų normos, palankios kreditavimo sąlygos, taikomos įvairios mokesčių lengvatos (pavyzdžiui, pajamų mokesčio lengvata) norintiems įsigyti būstą. Išaugusios gyventojų disponuojamos pajamos ir žemos palūkanų normos suteikia daugiau galimybių didesniam gyventojų skaičiui pasiimti kreditą būstui įsigyti.

Vilniaus apskrityje statybų vykdoma daugiausiai, čia sudaroma daugiausiai sandorių bei pastatoma daugiausiai gyvenamųjų namų. Taip pat Vilnius pasižymi aukščiausiu paklausos lygiu ir didžiausia perkamąja galia. Lietuvos Statistikos Departamento duomenimis, statybos darbų skaičius ženkliai ėmė kilti nuo 2002 metų. Nuo 2002 metų išduotų leidimų butams statyti skaičius Vilniaus miesto savivaldybėje augo 25% kasmet. Pastebėtina, jog Vilniuje išduodama maždaug pusė visų Lietuvos išduodamų statybų leidimų.

2005 metais Vilniuje buvo pastatyti 2888 nauji būstai, kurių benras plotas siekė 484 000 m² (9 pav.). Dauguma statybų vykdoma gyvenamuosiuose miesto rajonuose (Fabijoniškėse, Pašilaičiuose, Žirmūnuose), kiek mažiau- prestižinėse miesto vietose (Centre, Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje) [16].

9 pav. Pastatytų butų Vilniuje [16]

Per pastaruosius dvejus metus nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje padvigubėjo (10 pav.), tačiau nekilnojamojo turto nuperkama vis mažiau. Bendra visų būsto sandorių vertė pernai siekė 3,7 mlrd. Lt. Palyginti su 2005 metais, Vilniuje butų paklausa sumažėjo 17 proc., o individualių gyvenamųjų namų – 11 proc. Tik 2006 metų paskutinį ketvirtį įvykę keli stambūs individualių namų pardavimo sandoriai pakoregavo sostinės individualių namų rinkos tendencijas.

Būsto kainos sostinėje ir likusioje šalies dalyje didėja nevienodu greičiu. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį vienas kvadratinis gyvenamojo ploto metras Vilniuje vidutiniškai pabrango 8,6 proc. – dešimtadaliu mažiau nei trečiąjį tų pačių metų ketvirtį.

10 pav. Vidutinės naujos statybos butų kainos Vilniuje [16]

Ir sostinėje, ir likusioje šalies dalyje butų kasmet perkama vis mažiau, o įsigytų individualių gyvenamųjų namų skaičius auga. Pernai Vilniuje didžioji nupirkto būsto dalis buvo butai daugiabučiuose pastatuose. Butų pirkimas pernai sudarė 86 proc. visų įvykusių būsto pirkimo sandorių – vienu procentu mažiau nei užpernai. Tačiau didesnėje šalies dalyje, išskyrus Vilnių, parduodamų butų dalis sudarė tik 55 proc. visos būsto rinkos ir per metus sumenko 4 proc.

šaltinis: http://icons.lt/panevezio-miesto-nt-rinkos/

Patiko? Pasidalink